Las comunidades de propietarios, como cualquier otra entidad, están regularizadas por la legislación vigente. En este artículo veremos cuál es la normativa aplicable.
Aspectos relevantes.
La ley de propiedad horizontal se encarga de regular todos los aspectos relacionados con las comunidades de propietarios. Se trata de un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido repartidos de un terreno o edificio.
Para este objetivo se utiliza el título constitutivo, mediante el cual la vivienda existe desde un punto de vista legal , de esta manera cobra individualidad propia. Este se obtiene cuando el dueño o fundador de una vivienda acude ante un notario para otorgar la escritura de obra nueva y división horizontal. De esta manera, independiza cada uno de los elementos de las viviendas, locales, plazas de garaje y demás elementos. Está descripción debe de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con los que cuenta.
Adicionalmente, en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes o por resolución judicial. Una vez que el título constitutivo se eleva al público mediante su correspondiente escritura, hecha por el propio promotor cuando se inscribe, obliga a todos los compradores de la vivienda.
Estatutos y reglamentos de la comunidad de propietarios.
Los estatutos son opcionales, por lo que pueden existir o no. Se otorga como una facultad del promotor o de los comuneros pero no están obligados a hacerla efectiva. Incluso pueden añadirse en el título constitutivo o puede hacerse años después. Los estatutos no deben contravenir las normas de derecho necesarias como la LPH o el artículo 396 del Código Civil.
Sin embargo, es recomendable que existan, pues cumplen los requisitos fundamentales y por un lado reconocen derechos a favor de los copropietarios o bien pueden regular el ejercicio de derechos de los comuneros reconocidos por la propia ley. Si éstos infringen una norma de derecho el comunero propietario se verá obligado a soportar las consecuencias a no ser que se proceda a la impugnación de este punto a la autoridad judicial y ésta declare su nulidad.
Los acuerdos puntuales de las juntas de propietarios. Este obliga al comunero a respetar las normas anteriormente descritas y a cumplirlas una comunidad de propietarios tal vez no dispone de estatutos y normas de régimen interior. De cualquier forma se suplirá está carencia mediante la adopción de acuerdos concretos con vigencia indefinida. Se hace por método de votación lo cual requerirá las mismas mayorías para que la adopción del reglamento del régimen interior se adopte.
Por supuesto, pueden estipularse acuerdos particulares, especialmente diseñados para el buen funcionamiento de una comunidad de propietarios. Al igual que ocurre con otros asuntos, lo mejor es contar con los servicios de un administrador de fincas para el buen funcionamiento de la propiedad.
