En este artículo veremos si las comunidades de propietarios tienen derecho para cesar al administrador de fincas sin una causa que les justifique a hacerlo. Por supuesto, cuando el administrador no ha cumplido con su parte del contrato, la comunidad está en su derecho de rescindirlo. Sin embargo, es posible que sencillamente quieran cesarlo de sus funciones sin una causa justificable, quizá por conveniencia unilateral. ¿Es posible hacerlo?
Pues bien, el derecho civil indica que los contratos deben ser cumplidos y en caso contrario se procede a la indemnización correspondiente. Esto también aplica cuando el administrador de fincas es cesado. Cabe destacar que la comunidad de propietarios no puede reclamar para sí la aplicación de la Ley de consumidores y usuarios porque se trata de un derecho que no existe. Por eso, según el criterio de los entendidos en la materia, no debe permitirse que una comunidad tenga la capacidad de romper un contrato, antes de que éste venza. En caso contrario, los contratos firmados de cualquier índole no serían más que un papel sin ningún valor y, por lo tanto, inútiles.
Ahora bien, como es lógico pensar, en caso que existan causales, la comunidad de propietarios está autorizada a cesar de sus funciones al administrador de fincas.
¿Qué ocurre si se ceda al administrador de fincas sin razón justificada?
De acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 13, indica que la duración habitual del cargo del administrador de fincas será de un año. Una excepción a esta norma se produce cuando los estatutos de la comunidad de propietarios indica algo distinto. Con esta idea en mente, si no ha vencido el plazo estipulado no podrá ser cesado el administrador de fincas de su cargo sin justificación.
En vista de lo anterior, si se produce un cese de contrato sin que exista una causa justificada, se debe pagar al administrador de fincas los honorarios dejados de percibir. Y, de acuerdo a la normativa vigente, la rescisión debe ser indemnizable en su totalidad. Sin embargo, como es lógico pensar, si su remoción se origina porque se han causado perjuicios a la comunidad, no será necesario pagar ningún tipo de indemnización.
En este último punto, cabe destacar que el apartado 7 del art. 13 LPH -EDL 1960/55- indica claramente que es posible remover a cualquier persona de su cargo, aún si no se ha cumplido el plazo estipulado por la normativa vigente. Para esto solo se requiere que la mayoría de los asistentes esté de acuerdo. Una excepción será que el Administrador sea un profesional y el cese no se deba a causas imputables a su actuación.
En vista de lo anterior, para que el cese del administrador de fincas en una comunidad de propietarios sea válido desde el punto de vista legal, debe apreciarse fácilmente que no se trata únicamente de un asunto de simple ventaja para sus intereses. Sin embargo, cuando la actuación del administrador de fincas genera una pérdida de confianza, entonces existe justificación para la rescisión de contrato. Es responsabilidad de la Comunidad demostrar las causales, de acuerdo a sus estatutos y a la normativa vigente.
